Mientras en las grandes ciudades del país la derogación de la Ley de Alquileres generó más oferta y precios más bajos en términos reales, en El Calafate el panorama tiene una particularidad que lo hace más complejo: la competencia entre el turismo y los vecinos por las mismas viviendas agrava una crisis habitacional que la ciudad arrastra desde hace años.
El decreto que cambió todo
El 29 de diciembre de 2023, el presidente Javier Milei firmó el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres vigente desde 2020. La medida eliminó de un plumazo el plazo mínimo de tres años para los contratos, el índice de actualización fijo y cualquier restricción sobre la moneda de pago. Desde entonces, propietarios e inquilinos negocian libremente las condiciones: duración, precio y forma de actualización.
A nivel nacional, los números del gobierno muestran resultados que el oficialismo celebra como un éxito. Según un informe del Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, la derogación provocó un incremento del 211,9% en la oferta de inmuebles y una reducción de los precios en términos reales del 26,6% en el AMBA. En todo 2024, los precios de los departamentos subieron un 64,4%, una cifra cuatro veces menor al aumento registrado en 2023 y 54 puntos porcentuales por debajo de la inflación anual.
Sin embargo, esas cifras corresponden casi exclusivamente al mercado del AMBA y las grandes ciudades. En la Patagonia, y en El Calafate en particular, el impacto tiene una dimensión adicional que los datos nacionales no capturan.
El problema local: turismo versus vecinos
El Calafate no es Buenos Aires. Es una ciudad turística donde una parte significativa del parque habitacional no compite en el mercado de alquileres mensuales, sino en el de alquileres temporarios para visitantes. Esa tensión no nació con la derogación de la ley, pero se profundizó con ella.
Según explicó el periodista Guillermo Pérez Luque, «una de las consecuencias de la pandemia en localidades turísticas fue la proliferación de alojamientos temporarios. Varios vecinos optaron por convertir sus inmuebles en alquileres diarios destinados al turismo, haciendo que disminuyera drásticamente la disponibilidad de alquileres convencionales y mensuales». Destacó además que «actualmente son muchas las familias que están en una situación angustiante ya que, aun teniendo trabajo e ingresos, no consiguen alquilar viviendas o los propietarios buscan finalizar el contrato para volcarse al turismo».
Esa situación llevó al Concejo Deliberante de El Calafate a declarar la emergencia habitacional en agosto de 2023. La medida aprobada por el cuerpo legislativo local suspendió por el término de un año las nuevas habilitaciones comerciales de unidades habitacionales de alquiler por día, y solicitó al Instituto de Desarrollo Urbano y Vivienda de Santa Cruz que estableciera programas de viviendas con características particulares para la ciudad.
La situación en El Chaltén es similar. En octubre de 2025, el Concejo Deliberante de El Chaltén aprobó una ordenanza para regular los alquileres temporarios en plataformas digitales, con el argumento de que «el crecimiento de los alquileres temporarios ha reducido la oferta anual de vivienda y distorsionado los precios del mercado local».
Dos lecturas de la misma medida
La derogación de la ley no tiene una sola interpretación posible. Desde el sector inmobiliario, la desregulación es vista como una corrección necesaria. Según referentes del mercado, tras un año de la derogación el mercado recuperó flexibilidad y dinamismo. No obstante, los valores se mantienen elevados.
Desde las organizaciones de inquilinos, el balance es opuesto. Inquilinos Agrupados y la Federación de Inquilinos Nacional publicaron datos que indican que los precios para alquilar en Argentina crecieron un 262,8% en 2024, más del doble que la inflación del año. El titular de la asociación, Gervasio Muñoz, alertó que «el mercado inmobiliario está de fiesta mientras los inquilinos ya no sabemos cómo seguir pagando».
La disparidad entre esos dos números —64,4% según portales inmobiliarios, 262,8% según organizaciones de inquilinos— responde a una diferencia metodológica clave: los primeros miden precios de publicación de nuevos contratos, los segundos miden el impacto real en contratos vigentes que se actualizan según el ICL, el índice heredado de la ley anterior.
¿Qué contratos rigen hoy?
Tras la derogación de la ley, coexisten en el mercado distintos tipos de contratos: los firmados bajo la ley anterior con ajustes anuales por ICL, y los pactados desde diciembre de 2023 bajo libre negociación entre las partes. La modalidad que se impuso en el mercado es la de contratos de dos años de duración con actualización trimestral o cuatrimestral basada en la inflación.
Para quienes aún tienen contratos bajo la ley anterior, los ajustes siguen siendo altos. Los inquilinos con contratos vigentes bajo la Ley de Alquileres derogada debieron actualizar su precio en enero de 2025 con un 190,9% interanual. Quienes pagaban 200.000 pesos mensuales hasta diciembre pasaron a abonar 581.800 pesos.
El contexto patagónico: una variable que los datos nacionales ignoran.
En ciudades como El Calafate, donde el turismo es el motor económico principal, la ecuación del mercado de alquileres tiene una variable que los informes del AMBA no contemplan: el porcentaje del ingreso destinado al alquiler en la región llegó históricamente al 33,58%, según relevamientos habitacionales. La dificultad de acceder a un terreno propio y sostener un alquiler anual con empleos temporales son rasgos estructurales de la economía local.
A eso se suma la dolarización informal de muchas propiedades, la escasa construcción de vivienda nueva y la presión constante del turismo sobre el parque habitacional disponible. Ninguna de esas variables fue contemplada en el DNU que, diseñado para el mercado porteño, rige por igual en toda la Argentina.
El debate continúa
La derogación de la Ley de Alquileres es una de las medidas más debatidas del gobierno de Milei. Ni sus defensores más entusiastas ni sus críticos más firmes tienen aún datos definitivos sobre su impacto a largo plazo. Lo que sí es claro es que en ciudades turísticas como El Calafate, los efectos de cualquier política habitacional se amplifican por una estructura económica particular que convierte la vivienda en un bien que compiten residentes y turistas por igual.
Mientras tanto, familias que trabajan en el sector turístico, en el comercio, en la educación o en la salud siguen buscando un alquiler mensual en una ciudad donde encontrarlo sigue siendo, para muchos, una odisea.
